ضريبة التصرفات العقارية 2026: النسبة ومن يدفعها والإعفاءات

يكثر البحث عن ضريبة التصرفات العقارية بين من يستعد لبيع عقار أو شرائه أو نقل ملكيته لأحد أفراد أسرته. لهذا أصبح إثبات سداد هذه الضريبة أو الإعفاء منها شرطًا لا غنى عنه لإتمام إفراغ الصك لدى كاتب العدل. ومع تحديث الهيئة للائحتها التنفيذية اعتبارًا من أبريل 2025، تغيّرت بعض التفاصيل المتعلقة بالغرامات والإعفاءات عمّا كان معمولًا به منذ فرض الضريبة أول مرة عام 2020.

نوضح في مقال اليوم نسبة ضريبة التصرفات العقارية وأساسها النظامي، والتصرفات الخاضعة لها ومن يتحمل سدادها، إلى جانب حالات الإعفاء الكاملة منها، بما فيها إعفاء أول منزل للمواطن السعودي. كما نستعرض خطوات السداد قبل الإفراغ العقاري، والفرق بينها وبين الضريبة المضافة ورسوم الأراضي البيضاء، وما يترتب على التأخر عن سدادها.

ما الذي تحتاجه قبل التعامل مع ضريبة التصرفات العقارية؟

يمكنك تجهيز هذه البيانات قبل الدخول على منصة الضريبة حتى لا يتأخر إجراء الإفراغ العقاري لاحقًا:

• رقم العقد أو الصك العقاري الخاص بالتصرف، سواء كان بيعًا أو هبة أو غير ذلك.
• بيانات العقار الكاملة، الموقع والنوع والمساحة، مطابقة لما هو مسجل في الصك.
• القيمة المتفق عليها للتصرف، لمعرفة ما إذا كانت أقل من القيمة السوقية العادلة.
• مستند يثبت انطباق أحد حالات الإعفاء إن وُجد، كشهادة سكني لإعفاء أول منزل أو مستند الميراث.
• تحقق من امتلاك منشأتك سجلًا تجاريًا ساريًا إذا كان الشراء باسم شركة، ويمكنك مراجعة كيف اعرف اذا عندي سجل تجاري إن لم تكن تعرف حالة سجلك.

تنبيه: لا يمكن إتمام إفراغ الصك لدى كاتب العدل قبل سداد ضريبة التصرفات العقارية أو إثبات الإعفاء منها، فتحقق من هذه البيانات قبل موعد التوثيق بوقتٍ كافٍ.

ما ضريبة التصرفات العقارية ونسبتها في السعودية؟

ضريبة التصرفات العقارية ضريبة تفرضها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بنسبة ثابتة 5% على قيمة كل تصرف ينقل ملكية عقار داخل المملكة. فُرضت هذه الضريبة أول مرة اعتبارًا من 4 أكتوبر 2020 بموجب الأمر الملكي رقم أ/84، الذي أعفى بيع العقارات من الضريبة المضافة وأخضعها بدلًا من ذلك لضريبة التصرفات العقارية.

وصدر بعد ذلك نظام جديد للضريبة بموجب المرسوم الملكي رقم م/84، ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 10 أبريل 2025 بحسب دليل الهيئة الإرشادي. وأعاد هذا النظام صياغة أحكام المسؤولية عن السداد والغرامات وبعض حالات الإعفاء، مع بقاء نسبة 5% دون تغيير.

التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة

تشمل ضريبة التصرفات العقارية مجموعة من العمليات التي لها أثر نظامي في نقل ملكية عقار، بصرف النظر عن مسماها أو الغرض من استخدام العقار، ومنها:

• البيع، بجميع صوره الموثقة لدى كاتب العدل أو الجهات المخوّلة.
• الهبة، فيما عدا الحالات المعفاة كالهبة للزوج أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
• المقايضة أو المعاوضة بين طرفين، عقار مقابل عقار آخر أو مقابل عوض آخر.
• التأجير التمويلي أو الإجارة المنتهية بالتمليك، وتُفرض الضريبة مرة واحدة فقط عند أول نقل للملكية.
• حق الانتفاع الذي تتجاوز مدته 50 عامًا، لما له من أثر شبيه بنقل الملكية.
• نقل حصص في شركة عقارية تمثل فيها العقارات 50% فأكثر من القيمة السوقية العادلة لأصولها.

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية؟

القاعدة العامة أن البائع أو ناقل الملكية هو من يتحمل سداد ضريبة التصرفات العقارية أمام الهيئة، ولا تُلقي اللائحة هذا الالتزام على المشتري ابتداءً. مع ذلك، يصبح المشتري مسؤولًا بالتضامن عن السداد فقط إذا أثبتت الهيئة أنه كان سببًا في عدم سداد الضريبة أو تخفيضها أو التأخر عنها.

ومن الناحية العملية، يمكن للطرفين الاتفاق داخل عقد البيع على من يتحمل القيمة الفعلية للضريبة. لكن هذا الاتفاق ينظّم العلاقة بينهما فقط، ولا يغيّر المسؤولية النظامية أمام الهيئة التي تبقى على عاتق البائع ما لم يثبت خلاف ذلك. ولذلك يجب أن يُنص صراحة في العقد على الجهة التي تسدد الضريبة وموعد السداد.

كيف تُحتسب قيمة ضريبة التصرفات العقارية؟

تُحتسب الضريبة على القيمة المتفق عليها بين طرفي التصرف، بشرط ألا تقل هذه القيمة عن القيمة السوقية العادلة للعقار في تاريخ التصرف. وإذا لاحظت الهيئة أن القيمة المعلنة أقل من قيمة صفقات مشابهة تمت في المنطقة نفسها بين أطراف مستقلة، فلها أن تعتمد القيمة السوقية العادلة بدلًا من القيمة المعلنة عند احتساب الضريبة المستحقة.

أما عند نقل حصص في شركة عقارية، فتُحتسب الضريبة على أساس القيمة السوقية العادلة لكامل عقارات الشركة مضروبة في نسبة الحصة المنقولة، أو على القيمة المتفق عليها، أيهما أعلى.

مثال عملي: عقار قيمته المتفق عليها 800,000 ريال سعودي، وقيمته السوقية العادلة 900,000 ريال سعودي. تُحتسب الضريبة على القيمة الأعلى وهي 900,000 ريال، فتكون قيمة الضريبة المستحقة 45,000 ريال سعودي، أي 5% من 900,000. ويُعد التحقق من القيمة السوقية العادلة قبل توقيع العقد مهمًا للغاية، نظرًا إلى أن الهيئة تعتمدها بدلًا من القيمة المعلنة عند الاختلاف الواضح بينهما.

حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

حددت اللائحة التنفيذية للضريبة العديد من التصرفات المعفاة إعفاءً كاملًا، أبرزها:

• قسمة الميراث بين الورثة وفق الأنصبة الشرعية المقررة.
• الهبات الموثقة بين الزوجين أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، بشرط ألا يتصرف الموهوب له في العقار خلال 3 سنوات من تاريخ الهبة.
• النقل إلى جهات حكومية أو بغرض المنفعة العامة، بما في ذلك نزع الملكية.
• الوصايا الشرعية الموثقة، والنقل المؤقت للعقار كضمان لتمويل أو قرض.
• الحصص العينية العقارية المقدمة كرأس مال لشركة مقابل أسهم، بشرط الاحتفاظ بها 5 سنوات على الأقل.
• النقل بين شركة أم ومنشأة مملوكة لها بالكامل، وعمليات الاندماج التي يقتصر فيها المقابل على أسهم فقط مع استقرار الملكية 5 سنوات.
• إلغاء التصرف خلال 90 يومًا بالتراضي بين الطرفين، مع إعادة كامل القيمة ودون تغيير في العقار.

جدول يلخص أبرز هذه الحالات والشرط الأساسي لكل منها:

نوع التصرف	الشرط الأساسي للإعفاء
الميراث	القسمة وفق الأنصبة الشرعية دون بيع أو معاوضة
الهبة للأقارب حتى الدرجة الثالثة	عدم التصرف في العقار خلال 3 سنوات من الهبة
الحصة العينية كرأس مال شركة	الاحتفاظ بالأسهم 5 سنوات على الأقل مع قوائم مالية مدققة
الاندماج بين المنشآت	مقابل يقتصر على أسهم متناسبة، مع استقرار الملكية 5 سنوات
إلغاء التصرف	خلال 90 يومًا بالتراضي وإعادة كامل القيمة

إعفاء أول منزل للمواطن السعودي

تتحمل الدولة قيمة ضريبة التصرفات العقارية عن أول منزل يشتريه المواطن السعودي، في حدود مليون ريال سعودي من سعر الشراء، أي بحد أقصى 50,000 ريال سعودي دعمًا، وهو ما يعادل 5% من مليون ريال. وإذا تجاوز سعر العقار هذا الحد، يُسدَّد 5% فقط على الفرق الزائد عن المليون.

ويشترط لهذا الإعفاء أن يكون المستفيد مواطنًا سعوديًا، وألا يكون مالكًا لعقار سكني مسجل باسمه من قبل، وأن يكون العقار سكنيًا كشقة أو فيلا أو وحدة سكنية. ويُقدَّم طلب الاستفادة مجانًا عبر منصة سكني، لتصدر بعده شهادة تُستخدم عند إفراغ الصك.

خطوات سداد ضريبة التصرفات العقارية قبل الإفراغ

يمكنك سداد الضريبة أو إثبات الإعفاء منها إلكترونيًا بالكامل قبل موعد إفراغ الصك، باتباع هذه الخطوات:

1. ادخل على منصة ضريبة التصرفات العقارية التابعة لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
2. أدخل رقم العقد أو الصك ووصف العقار، الموقع والنوع والمساحة، مطابقًا لبيانات الصك.
3. حدد نوع التصرف وما إذا كان خاضعًا للضريبة أو مشمولًا بأحد حالات الإعفاء المذكورة أعلاه.
4. أرفق ما يثبت الإعفاء إن انطبق، كشهادة سكني لإعفاء أول منزل أو مستند الميراث.
5. سدد قيمة الضريبة المستحقة إلكترونيًا إذا كان التصرف خاضعًا، لتحصل على إثبات سداد أو شهادة إعفاء.
6. توجه إلى كاتب العدل لإتمام إجراءات الإفراغ العقاري مصطحبًا إثبات السداد أو الإعفاء.

تنبيه: لا يمكن لكاتب العدل توثيق التصرف قبل سداد الضريبة أو إثبات الإعفاء منها، لذلك احرص على إنهاء هذه الخطوات قبل موعد التوثيق بوقتٍ كافٍ.

الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية والضريبة المضافة ورسوم الأراضي البيضاء

يخلط كثيرون بين ضريبة التصرفات العقارية وضريبة القيمة المضافة عند بيع العقارات، رغم أن الأثر مختلف تمامًا. فبيع العقارات معفى من الضريبة المضافة بنسبة 15%، وتخضع بدلًا من ذلك لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%، تفاديًا لازدواج الضريبة على المعاملة نفسها.

مع ذلك، يبقى إيجار العقارات التجارية الذي تقل مدته عن 50 عامًا خاضعًا للضريبة المضافة بشكل منفصل، بينما تخضع عقود الإيجار المنتهية بالتمليك وحقوق الانتفاع الطويلة لضريبة التصرفات العقارية عند اكتمال نقل الملكية.

أما رسوم الأراضي البيضاء فضريبة منفصلة تمامًا تشرف عليها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، لا هيئة الزكاة والضريبة والجمارك. وتُفرض هذه الرسوم سنويًا وبشكل متكرر على مجموعة الأراضي غير المطورة التي تبلغ مساحتها 5,000 متر مربع فأكثر، بنسبة تختلف حسب اللوائح التنفيذية المعمول بها. وعلى النقيض من ذلك، تُفرض ضريبة التصرفات العقارية مرة واحدة فقط عند كل عملية نقل ملكية.

وجه المقارنة	ضريبة التصرفات العقارية	الضريبة المضافة	رسوم الأراضي البيضاء
الجهة المشرفة	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك	هيئة الزكاة والضريبة والجمارك	وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان
الحدث الخاضع	نقل ملكية عقار	توريد سلعة أو خدمة	امتلاك أرض بيضاء غير مطورة
النسبة	5% من قيمة التصرف	15% من قيمة المبيعات	تختلف حسب اللوائح التنفيذية
التكرار	مرة واحدة عند كل تصرف	دوري مع كل عملية بيع خاضعة	سنوي طالما بقيت الأرض دون تطوير

احتساب الضريبة عند شراء عقار لمشروعك

عند إدراج شراء أرض أو مبنى تجاري ضمن دراسة جدوى مشروعك، يجب احتساب ضريبة التصرفات العقارية كبند مستقل من تكلفة التأسيس. وتُسدَّد هذه الضريبة دفعة واحدة مقدمًا قبل استكمال نقل الملكية، ولا يمكن تأجيلها على فترة التمويل.

فعقار تجاري بقيمة 2,000,000 ريال سعودي يحمل بند ضريبة بقيمة 100,000 ريال سعودي، أي 5% من قيمته، ما لم ينطبق عليه أحد حالات الإعفاء المذكورة سابقًا.

ويستفيد المطورون العقاريون المرخصون من إعفاء عقارات مشاريعهم تحت الإنشاء من الضريبة، بشرط الحصول على ترخيص التطوير العقاري. وإن لم يكن الترخيص صادرًا بعد وقت التصرف، تمنح الهيئة مهلة 90 يومًا لاستكماله، يُسدَّد خلالها التصرف أو يُقدَّم ضمان بنكي يُسترد عند صدور الترخيص في الوقت المحدد.

ومن يخطط لتأسيس منشأة تشتري عقارًا باسمها لا باسم صاحبها يمكنه مراجعة كيف اطلع السجل التجاري، ودمج بند الضريبة ضمن النموذج المالي الكامل عبر دراسة جدوى مشروع تجاري كاملة. وإن كان الشراء بتمويل عقاري، يمكن مراجعة التمويل العقاري من ميم للاطلاع على شروط التمويل قبل احتساب التكلفة الكاملة للمشروع.

ماذا يحدث عند التأخر عن سداد ضريبة التصرفات العقارية أو عدم سدادها؟

أهم أثر عملي لعدم سداد الضريبة هو توقف إجراءات الإفراغ العقاري بالكامل، إذ لا يستطيع كاتب العدل توثيق التصرف قبل الحصول على إثبات السداد أو شهادة الإعفاء. إلى جانب ذلك، فرضت اللائحة التنفيذية الجديدة للضريبة، السارية منذ أبريل 2025، جدولًا محددًا للغرامات المالية:

المخالفة	الأثر أو الغرامة
التأخر عن سداد الضريبة المستحقة	غرامة شهرية تصل إلى 2% من قيمة الضريبة غير المسددة، بحد أقصى 50% منها
تعديل ربط الضريبة لاحقًا	غرامة إضافية شهرية 1% من فرق الضريبة الناتج عن التعديل
مخالفات أخرى، كعدم التسجيل أو تقديم بيانات غير صحيحة	غرامة مالية محددة أو ما يعادل قيمة الضريبة، أيهما أعلى
التهرب الضريبي المثبت	غرامة تصل إلى 3 أضعاف قيمة الضريبة المتهرب منها

تنبيه: الغرامة الشهرية على التأخر انخفضت في اللائحة الجديدة من نسبة 5% شهريًا كانت معمولًا بها سابقًا، إلى 2% بحد أقصى 50% من قيمة الضريبة. ومع ذلك، هذا لا يعفي من ضرورة السداد المبكر لتجنب توقف إجراءات الإفراغ نفسها.

مشكلات شائعة عند سداد ضريبة التصرفات العقارية

يواجه العديد من الملاك مشكلات مشابهة عند التعامل مع منصة الضريبة، ويجب أن تتحقق من أسبابها قبل التواصل مع الهيئة:

1. لم تظهر شهادة الإعفاء رغم انطباق الشروط، تحقق من مطابقة بيانات العقار في المنصة مع بيانات الصك، فأي فرق في المساحة أو الوصف يؤدي إلى رفض الطلب آليًا.
2. رُفض طلب إعفاء أول منزل، راجع أن العقار مسجل باسمك عبر منصة سكني، وأنك لا تملك عقارًا سكنيًا مسجلًا باسمك من قبل.
3. اعتراض الهيئة على القيمة المعلنة للتصرف، قد تطلب الهيئة إثباتًا إضافيًا للقيمة إذا كانت أقل بشكل ملحوظ من صفقات مشابهة في المنطقة نفسها.
4. تأخر صدور شهادة السداد أو الإعفاء قبل موعد الإفراغ، ابدأ الإجراءات مبكرًا لأن كاتب العدل لن يوثق الصك دون هذه الشهادة.
5. إذا استمرت المشكلة رغم استيفاء الشروط، تواصل مع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عبر مركز الاتصال أو المنصة الإلكترونية لمراجعة حالتك.

الأسئلة الشائعة

قمنا خلال سطور هذا المقال بتوضيح ضريبة التصرفات العقارية في السعودية ونسبتها الثابتة عند 5%، والتصرفات الخاضعة لها ومن يتحمل سدادها. كما بينا طريقة احتساب قيمتها وحالات الإعفاء الكاملة منها بما فيها إعفاء أول منزل للمواطن، وخطوات السداد قبل الإفراغ العقاري. وأوضحنا الفرق بينها وبين الضريبة المضافة ورسوم الأراضي البيضاء، وما يترتب على التأخر عن سدادها من غرامات وتوقف لإجراءات نقل الملكية.

ويمكنك بعد ذلك مراجعة خطوات التحقق من الرقم الضريبي لمنشأتك إذا كانت منشأتك مسجلة لدى الهيئة، أو حساب الضريبة المضافة في السعودية لمعرفة الفرق بينها وبين ضريبة التصرفات العقارية عند تسعير مشروعك.

لا تنسوا مشاركتنا بآرائكم وتجاربكم في خانة التعليقات أسفل المقال، ونحن سعداء بالرد على جميع استفساراتكم.

مصادر ومراجع

• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، نظام ضريبة التصرفات العقارية ولائحته التنفيذية
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل التفصيلي الإرشادي لضريبة التصرفات العقارية
• هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، الدليل المبسط لضريبة التصرفات العقارية
• منصة ضريبة التصرفات العقارية الإلكترونية
• منصة سكني، خدمة تحمل الدولة لضريبة التصرفات العقارية عن أول منزل